8月9号，深圳“松岗第一拍”将正式上演，据悉，不少开发商已经在做最后的搏弈准备。

　　“松岗第一拍”是新政出台以后，深圳进行的第二次土地出让拍卖。随着地产局势的日益明朗，人们对此次松岗土地出让给予了更多的期待和关注，当然，深圳地产专业机构根据本报和第一置业网报道的资料进行了深入研究。应业内专业人士以及广大读者的要求，本报星期三地产独家披露深圳资深品牌地产顾问机构对松岗A407—0517地块拍卖价的预测。

　　国策地产：诸多利好因素使松岗地价值得期待

　　预测拍卖成交价：3.5亿元 预测楼面地价：1380元／平方米

　　1、随着土地资源稀缺程度的加剧，宝安城市化和旧改项目的实施尚未完成，比起旧改拿地的复杂性，开发商更愿意以同等的价位拿到产权明晰、手续快捷的商品房用地，故土地拍卖会有竞争价格。

　　2、松岗商品房奇缺，市场需求旺盛，加之当地居民急需摆脱治安问题的困扰，项目两年后推向市场，应该能卖出较好的价位。以目前的市场行情推断，小高层和高层住宅均价可以达到4300—4500元／平方米。

　　3、地理位置优越，两年后宝安大道刚好通车，对居民出行、改善交通是个利好因素。

　　4、置业者除本地居民外，还有在松岗开厂投资的私营业主及企业高级管理者，他们的平均年收入在5—6万元，基本没有太多供楼压力。

　　同致行地产：

　　三大支点左右价格

　　预测拍卖成交价：4.3亿元左右预测楼面地价：1700元／平方米左右

　　1、土地“拍卖价格”包括了两部分价值：土地的“绝对价值”和土地的“相对价值”。土地的区位环境、宗地现状、地块规模、用地性质、经济技术指标、市场供求关系和价值评估时点等绝对因素决定了土地的“绝对价值”。而土地随着开发主体个性的不同，其价值会发生变化，形成“相对性价值”。

　　2、竞买主体(开发商)对土地拍卖价格的影响表现在三个方面：一是开发商对市场上的客户资源掌握得越多，它能实现的土地开发价值就越大，因而能承受的土地价格就越高；二是开发商在控制成本上优势越明显，则其能承受的土地价格就越高；三是开发商营造产品素质的能力越强，能承受的土地价格也就越高。

　　戴德梁行：

　　地块优劣性价比决定最终价格

　　预测拍卖成交价：2.9亿元左右预测楼面地价：1200元／平方米

　　松岗地块首先具有规模优势。该地块规模较大，在规划设计上有较大的空间，也容易形成品牌形象；其次是交通优势。该地块与深圳市区、松岗中心和沙井中心的沟通较为便利；

　　再次，该项目的开发具有政策优势。作为松岗第一拍，该地块的开发不仅能改善当地的居住环境，同时也是带动松岗地产跨上新台阶的契机和关键，更重要的是能极大提升松岗的城市形象，受到松岗政府的极大重视，其开发建设必将能够得到政府的大力支持；最后，不断增长的松岗经济以及当地居民改善居住环境的迫切愿望，也为该项目提供了稳定的需求。

　　与此同时，该地块也面临一些不利因素。其一，该地块靠近广深高速公路，噪音干扰不可避免。其二，该地块所在区位目前配套设施不完善，积聚人气有待时日。其三，周边工业厂房较多，景观资源较差。

　　综合考虑上述因素，该地块可能的拍卖成交价约人民币2.9亿元左右。该预测价格为正常情况之下的客观价格，未考虑拍卖现场可能出现的特殊情况，如竞拍人较多、竞拍场面失控等对拍卖成交价格的影响。

　　中联地产：

　　松岗新城将成“松岗地标”

　　预测拍卖成交价：2.3—2.9个亿 预测楼面地价：960—1200元／平方米

　　近年来随着特区外城市化进程的日益加快，深圳土地开发热点已逐渐向西部转移，宝安已成为房地产开发的热点片区。松岗地处宝安区的边缘区域，北与东莞的长安相邻；住宅价格还处于较低位区，以往松岗居住片区的厂区林立，环境、基础配套设施较差，这些都极大地影响了松岗片区住宅物业的价格，通过松岗新城开发，松岗的住宅整体水平将有很大提升，松岗新城将成为松岗的地标。

　　在有东莞和深圳本地的开发商进驻后，松岗楼盘开发进入成长期，土地竟拍必将会更加激烈。目前深圳新开发土地日趋变少，各房地产公司必将加大土地的储备，也将影响到土地的竞拍价格。

　　随着松岗宝利豪庭的成功开发和销售，松岗成片开发的住宅也将走向成熟。虽然，松岗片区的基础配套尚差，松岗新城的周边整个配套还属薄弱。但是，松岗新城的开发必将会导致松岗片区的房价的上升。

　　通过数学模式和以前拍卖的价格参考，考虑到A407—0517地块是松岗新城拍卖的第一个地块，在市场培育期内会更加的理性，我公司预测A407-0517土地成交价格将会正在2.3—2.9个亿之间成交，楼面地价960—1200元每平方米左右。因此，A407—0517土地价格必创松岗土地新高。

　　星彦地产：

　　地产新格局推动土地拍卖

　　预测拍卖成交价：2.9—3.3亿元 预测楼面地价：1200—1350元／平方米

　　1、宝安地产的发展，在区域分布上一直很不均衡。在“大深圳”发展格局和全面城市化的背景下，政府将通过加大房地产非集中区域的土地出让力度，推进城市化进程，缩小区域发展的差距。

　　2、宏观调控对房地产投资虽有一定的抑制作用，但上半年关外地产高速发展，房价快速上涨以及销售的火爆又让市场提高了对未来的预期。

　　3、但也有一些限制性因素看，如地块规划商业面积较少，而公共配套较多，削弱了利润空间。

　　4、综合以上各种条件，估计松岗地块项目建成后，普通住宅售价在4000—4500元／平方米左右，按照地价占房价30%估算，预计松岗地块的可售楼面地价约为1200—1350元／平方米，总地价款在2.9—3.3亿元左右。

　　中原地产：

　　周密公式“猜想”价格

　　预测拍卖成交价：2.7亿元预测 楼面地价：1065元／平方米

　　1、2001—2004年松岗街道土地出让有三宗，仅有一宗商住用地。松岗商品房市场仍处于初级发展阶段，随着城市化的推进，普通住宅用地的出让仍将作为一级土地市场的主力军。

　　2、由于现阶段商品房供应量较小，市场空间较大，商品房已出现供不应求的局面。且通过宝安西部组团近几年的商品房价格走势，可预计未来几年内房价会持续看涨。

　　3、地价测算预期售价：住宅均价3800元／平方米；商业均价8500元／平方米。

　　地价＝销售收入—前期费用—建安费用—管理费用—开发期税费—财务费用—销售费用—销售税费—不可预见费—预期利润(15%)＝271590000(元)，折合楼面地价1065元／平方米。

　　置业国际：

　　消费能力是松岗地块最大优势

　　预测拍卖成交价：约3亿元 预测楼面地价：约1188元／平方米以上

　　1、松岗工业型的城镇，目前，区域内住宅物业多为企业的福利房、微利房以及农民自建房，具备良好的小区规划和物业管理的住宅社区并不多，住宅商品房市场的发展正处在快速上升的阶段。

　　2、当地实业工厂众多，其中不乏实力雄厚的大型知名企业，加上当地的区域生产总值和人均收入均处于高速增长阶段，对于住宅中端产品具有较强的消化能力。

　　3、松岗房地产长期以来市场上缺乏高层次的住宅供应，机关、事业单位工作人员这一稳定的消费群体的需求无法得以释放，该宗地建成后，上述群体将成为带动消费。

　　4、松岗拍卖地块的面积和体量中等适度，规划相对容易，建设周期适中，再加上当地政府对住宅房地产市场的发展具较明确的支持倾向，种种利好因素为吸引开发商前来竞拍提供了条件。