无锡市物业管理服务收费暂行办法

　　第一条 为规范全市物业管理服务收费秩序，提高物业管理水平，促进物业管理行业健康发展，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业收费管理办法》、《江苏省普通住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行办法》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于全市范围内在工商行政管理部门登记注册，并经当地物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化服务的收费行为。
本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理企业按照与业主、使用人签定合同或协议的约定，对物业及其配套设施、公用设施、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、修缮及提供其他特约服务所收取的费用。
　　第三条 物业管理服务收费实行统一领导，分级管理。无锡市物价局会同市房产管理局负责制定物业管理服务收费实施办法，指导和监督检查全市的物业管理服务收费,各市（县）、区物价局根据分工管辖权限会同辖区房管局做好物业管理服务收费的管理和监督检查工作。
第四条 物业管理服务收费包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。物业管理服务收费应当根据物业管理企业提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，依法实行政府指导价和市场调节价。
　　为普通住宅区的业主或者使用人提供共用部位、公共设施和设备的日常维护、环境卫生、绿化维护、房屋维修、安全护卫等公共服务，其收费实行政府指导价。
为非普通住宅区以及写字楼、办公房、厂房、经营性用房等物业的业主、使用人提供的公共性服务，其收费实行市场调节价．为满足部分业主或者使用人的需要或接受委托开展代收代办和特约服务，其收费实行市场调节价。
　　第五条 物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与服务内容、质量相适应的原则。实行政府指导价的物业管理收费，以提供物业管理的合理成本为基础，根据提供物业管理的内容、质量水平，按照有利于物业管理的价值补偿和促进物业管理企业规模经营的原则确定。
第六条 物业管理公共服务费的构成因素为：
（一）公共设施、设备、公共部位日常维护及保养费
（二）清洁卫生费
（三）绿化维护费
（四）安全护卫费
（五）物业企业管理费
（六）固定资产折旧费
（七）合理利润
（八）法定税费
　　第七条 普通住宅区物业管理公共服务基本项目及内容：
　　　1、公共设施、设备的日常维护管理。住宅区内机电设备的检修、保养以及配合水、电、气、消防等专业部门做好设施、设备正常运行的保障工作。
　　　2、环境卫生管理。住宅区楼内公共楼道在内的公共地方的垃圾清运及经常性卫生保洁。住宅区内无乱设摊点、无违反规定饲养家禽等情况。
　　　3、绿化维护管理。住宅区内花草树木定期修剪、施肥，保持生长良好，绿化管理及维护措施落实。
　　　4、房屋维修管理。房屋本体共用部位的日常维护和房屋装修的监督管理。房屋维修及时，保证质量。房屋档案资料齐全。
　　　5、安全护卫管理。住宅区基本实行封闭管理，有专职护卫人员定时巡逻值班，协助管理公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。
　　第八条 普通住宅区物业管理公共服务收费等级核准程序：
　　　1、物业管理企业申报；
　　　2、业主委员会签署意见；
　　　3、物价部门和房管部门依据有关规定进行考评并公示考评结果；
　　　4、核准收费等级和指导性收费标准；
　　　5、颁发《收费等级证书》。
　　第九条 物业管理企业申报物业管理公共服务收费等级，须提供以下资料：
　　　1、营业执照副本及复印件和物业管理资质证书副本及复印件；
　　　2、物业管理委托合同及复印件；
　　　3、物业综合验收资料及公建配套移交资料；
　　　4、物业管理服务等级收费书面申请；申请书内容包括物业所在地位置、建筑面积、公共设施设备情况、楼宇功能配置、物业管理机构设置及人员配备，并附公共服务项目成本资料和建议收费标准；
　　　5、等级收费申报表及物业管理企业自我考评资料；
　　　6、已入住物业应提供物业管理企业年度收支明细帐等其它相关资料。
　　第十条 普通住宅区物业管理公共服务收费等级及指导收费标准：
　　　　　收费等级为一级：0.10一0.15元／平方米建筑面积.月
　　　　　收费等级为二级：0.15一0.20元／平方米建筑面积.月
　　　　　收费等级为三级：0.20一0.30元／平方米建筑面积.月
　　　　　收费等级为四级：0.30一0.40元／平方米建筑面积.月
　　　　　收费等级为五级：0.40 —0.50元／平方米建筑面积.月
对少数配套设施先进、管理要求高、服务内容远超出五级服务标准的住宅小区，可按前述规定申报、考评程序，经物价部门核准后，可适当提高公共服务收费标准。物业管理公共服务费等级评定以住宅小区为单位，原则上一个住宅小区执行一个等级收费标准。
　　第十一条 普通住宅区公共服务费的具体收费标准，由物业管理企业在价格主管部门核准的指导性等级收费标准范围内，与业主委员会协商确定，公共服务费具体收费标准确定后，应当在十个工作日内报送价格主管部门备案。物业管理公共服务费按季度收取,经业主或使用人同意也可按半年或一年收取。对经济确有困难并持有民政部门颁发的《无锡市最低生活保障金领取证》和总工会颁发的《无锡市职工优惠证》的业主或使用人，可向物业管理企业提出申请，经同意后物业管理公共服务费按规定享受减免。
　　第十二条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业管理企业应单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与物业管理企业协商确定。
　　第十三条 普通住宅区公共服务收费的等级，原则上每两年核准一次。如在期限内服务内容或质量发生变化，由价格主管部门按其服务质量的变化重新核准公共服务收费等级及相应的指导性收费标准。
　　第十四条 物业管理企业应当与业主签订前期物业管理协议或者与业主委员会签订物业管理服务合同。协议或合同中应当明确有关服务收费项目、收费标准、双方的权利和义务，有关收费的约定应当符合价格管理规定。
　　第十五条 对于业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，业主应事先书面向物业管理企业说明备案，并按规定公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费。已实施物业管理的未售出的空置物业，由建设单位与物业管理企业约定缴纳空置物业管理公共服务费，没有约定或约定不明的，按物业管理费的50%由建设单位承担。物业出租或者以其他方式交他人使用的，物业管理公共服务费可以由业主或使用人缴纳，但业主负最终责任。
　　第十六条 新建普通住宅区物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业交付使用后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务，并由价格主管部门核定前期物业管理公共服务收费标准。物业管理企业未按《江苏省物业管理条例》第九条规定及时成立业主委员会，其前期物业管理公共服务费标准不能继续执行。
　　第十七条 对原已实施物业管理的普通住宅区，但未按等级考核的，物业管理公共服务费仍按建筑面积≤60平方米每户每月6元、60—80平方米每户每月8元、≥80平方米每户每月10元的收费标准收取，物业管理企业不得擅自提高公共服务收费标准。
　　第十八条 物业管理企业经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理单位代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
　　第十九条 未经价格主管部门同意，物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取长期性质（一年以上）的违约金、押金、保证金等费用。
　　第二十条 物业管理公共服务收费实行明码标价，设置规范的收费公示牌。公示牌明确服务内容、收费项目、收费标准和收费办法，并悬挂或竖立在区域内醒目位置。物业管理企业每半年（或一年）向业主、使用人公布物业管理公共服务费、经营性设施营业收益和公共维修基金的收支情况，接受业主委员会和业主的监督。
第二十一条 违反本办法规定，有价格违法行为的，由各级价格主管部门依照国家有关价格法律、法规规定予以处罚。业主和业主委员会有权向各级价格主管部门举报物业管理企业的价格违法行为。
　　第二十二条 业主、使用人装修房屋，应当严格执行建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》和无锡市政府47号令《无锡市城镇住宅安全管理暂行规定》，并接受物业管理企业的管理和监督。
　　第二十三条 各市(县)可依据本办法并结合具体情况，制定本地物业管理服务收费实施意见，报市物价局备案。
　　第二十四条 本办法2002年8 月1日起实行，以前物业管理服务收费规定与本《暂行办法》有抵触的，均以本《暂行办法》为准。
　　第二十五条 本办法由无锡市物价局负责解释。

无锡市物价局 无锡市房管局
二○○二年七月二十三日